01
以為頭期款準備好就能買
大家以為
把房價的兩成準備好，就可以進場了。
實際上
買房的實際花費遠超過成交價。仲介服務費、代書費、契稅、印花稅、地政規費、火險地震險、搬家與裝修預備金，全部加起來大約是成交價的 3～5%。
怎麼做
把總購屋成本抓成交價的 105%。一間 800 萬的房子，手上要備到 830～840 萬才安全。
1
買之前
5 個坑・還沒看房就決定勝負的階段
大部分的失誤不是發生在看屋現場，是發生在你連房子都還沒看之前。
02
以為先看房、之後再去辦貸款就好
大家以為
先找到喜歡的房子，再去問銀行貸得到多少。
實際上
這是順序反了。很多人談好價、付了斡旋，才發現貸款額度不如預期，中間的資金缺口要自己補，補不上就是違約。
怎麼做
看房前先做這三件事：
- 向銀行做「貸款試算」或「預審」，先知道自己的可貸成數
- 算自己的負債收支比（DTI），控制在 60% 以下較安全
- 確認信用卡、信貸、車貸的餘額——這些都會吃掉你的房貸額度
03
以為貸款成數就是八成
大家以為
房貸都嘛貸八成，用房價乘以 0.2 就是頭期款。
實際上
一般住宅貸款成數約 7～8 成，但郊區物件、第二戶、高總價住宅，視條件可能只剩 6 成或更低。差兩成，在竹北就是好幾百萬的落差。
怎麼做
不要用「八成」當預設值。鎖定物件類型後，直接拿條件去問銀行，把最壞情況先算出來。
04
以為信用卡分期、車貸不影響房貸
大家以為
那些小額的每月都有正常繳，跟房貸是兩回事。
實際上
銀行看的是整體還款能力。信用卡循環、分期、信貸、車貸，全部都會列入負債收支比計算，直接壓縮你的房貸額度。
怎麼做
準備買房前的半年，能結清的先結清，不要新增分期或信貸。這半年的整理，可能換回幾十萬到上百萬的額度。
05
以為條件可以邊看邊調整
大家以為
先多看幾間，看著看著就知道自己要什麼了。
實際上
沒有先立好標準，看到裝潢漂亮的就會動搖。買房是十年以上的決策，被當下的感覺帶著走，最容易買到「當時很喜歡、住進去才後悔」的房子。
怎麼做
看房前，先把條件分成兩層寫下來：
- 不能妥協：通勤車程上限、幾房、有無電梯、有無車位
- 加分就好：裝潢、樓層、朝向、社區公設
還要一併想：未來會不會多一個小孩、父母會不會同住。
2
看屋時
7 個坑・眼睛看不到的才是重點
房子好不好看，你自己會判斷。真正會出事的，都是看不到的那些。
06
以為謄本房仲會看，自己不用管
大家以為
產權的事情交給房仲和代書就好。
實際上
謄本是你自己也該看懂的東西，它決定這筆交易安不安全。要確認的有：所有權人是不是賣方本人（防冒名詐騙）、有沒有抵押權設定、有沒有查封或假扣押、有沒有地上權地役權、共有人是不是超過一人。
怎麼做
簽約前一定要向地政事務所申請土地登記謄本與建物登記謄本，逐項對過。看不懂的直接問，這不是不好意思的事。
07
以為查封只是登記，可以先付定金
大家以為
屋主說會處理，先付定金把房子綁住比較保險。
實際上
謄本上出現查封、假扣押、假處分，代表這個房子有債務糾紛，隨時可能被法院處分。錢付出去，房子可能永遠過不到你名下。
怎麼做
這一條沒有商量餘地：謄本有查封或假扣押，絕對不可以先付任何定金。等塗銷完成、謄本乾淨了再談。
08
以為看屋就是看格局跟感覺
大家以為
走一圈，覺得舒服、採光好、格局方正就可以了。
實際上
會讓你之後花大錢的，都是現場沒問的那幾件事。
怎麼做
帶著這份清單去看屋，每一項當場問：
- 曾經漏水或壁癌嗎？（重點看天花板、牆角、窗框周圍）
- 管線年份——水管換過不鏽鋼了嗎？電線更新過嗎？
- 公設比多少？（台灣平均約 30～35%）
- 管委會運作正常嗎？管理費有沒有積欠？
- 頂樓有沒有違建？隔壁是不是出租套房？
- 手機訊號、網路順不順？
09
以為車位就是車位，都一樣
大家以為
有附車位就好，反正都是停車的地方。
實際上
法定停車位、獎勵停車位、空地畫線，三種性質差很多——能不能單獨移轉、能不能賣給非住戶、產權怎麼登記，全都不同。買的時候沒問清楚，賣的時候才會發現問題。
怎麼做
問清楚是哪一種、產權怎麼登記（有無獨立權狀）、坪數多少。這也直接影響下一段要講的「真實單價」。
10
以為是凶宅賣方一定會講
大家以為
法律規定要告知，所以沒講就是沒事。
實際上
賣方確實有法定告知義務，但你不能只靠對方誠實。事後求償要打官司，時間和心力的成本很高。
怎麼做
自己再查一次：查詢凶宅相關網站，並且問一下鄰居或管理員——這一步最有用，也最常被跳過。
11
以為海砂屋、輻射屋是老新聞了
大家以為
那是三十年前的事，現在的房子不會有。
實際上
問題屋還在市場上流通。海砂屋集中在 1980 年代興建的建物；輻射屋有官方列管清冊可查；土壤液化則有政府的潛勢圖台。
怎麼做
- 屋齡落在 1980 年代 → 要求賣方提供氯離子含量檢測報告
- 輻射屋 → 核安會（原能會）官網可查受輻射污染建物清冊
- 土壤液化 → 經濟部地質調查及礦業管理中心的潛勢查詢圖台，用「門牌定位」輸入地址就能查
12
以為周邊環境用走的看一圈就知道
大家以為
繞一圈，附近沒有奇怪的東西就沒問題。
實際上
眼睛看不到的是都市計畫。這塊地是不是道路預定地、公園預定地？有沒有徵收風險？使用分區是住宅區還是工業區？這些直接影響你未來能不能順利轉手。
怎麼做
這些資料免費公開，出價前自己查一遍：
- 全國土地使用分區資料查詢系統（內政部國土管理署，可查地號）
- 新竹縣政府都市計畫網
- 新竹市都市發展資訊整合平台（有使用分區速查與圖台）
- 淹水潛勢圖與土壤液化潛勢圖——新竹縣市部分低窪與近河區域要留意
另外確認附近有無嫌惡設施：殯儀館、加油站、高壓電塔、工廠。
3
出價與議價
5 個坑・數字算錯，後面全錯
議價不是比誰嘴巴厲害，是比誰的資訊準。
13
以為總價除以總坪數就是單價
大家以為
1,500 萬、40 坪，那單價就是 37.5 萬。
實際上
這個算法從一開始就是錯的。車位有它自己的價格和坪數，跟房子的單價是兩回事。把車位混在裡面算，會嚴重低估你實際付出的房屋單價，拿去跟別的物件比也比不準。
怎麼做
正確算法是：
- （總價 − 車位價）÷（建物總坪 − 車位坪）
車位價不知道多少？查實價登錄同社區、同型式車位的成交案例。
A 屋｜總價 2,000 萬
房屋 40 坪 ＋ 平面車位 10 坪（車位 200 萬）
表面單價 2,000 ÷ 50 坪 ＝ 40 萬
真實單價（2,000 − 200）÷ 40 坪 ＝ 45 萬
真實單價（2,000 − 200）÷ 40 坪 ＝ 45 萬
B 屋｜總價 2,000 萬
房屋 48 坪 ＋ 機械車位 2 坪（車位 100 萬）
表面單價 2,000 ÷ 50 坪 ＝ 40 萬
真實單價（2,000 − 100）÷ 48 坪 ＝ 39.6 萬
真實單價（2,000 − 100）÷ 48 坪 ＝ 39.6 萬
兩戶總價一樣、表面單價也一樣，實際上 A 屋每坪貴了 5.4 萬——換算成 A 屋的 40 坪，就是 216 萬的差距。
寬哥的話：這是我看買方比較物件時最常看到的錯誤。表面上兩間單價一樣，車位一拆開，差距就出來了——而且差的從來不是小錢。車位坪數越大、車位本身越貴的那一戶（像平面車位），表面單價被壓得越低：看起來便宜，其實房子最貴。
14
以為看實價登錄的總價就夠了
大家以為
隔壁那戶賣 1,480 萬，所以這戶 1,500 萬算合理。
實際上
兩戶的坪數可能差 5 坪。要比的是成交單價，不是總價，而且車位有沒有含在裡面要先拆開。
怎麼做
查實價登錄時，把每一筆都換算成「扣掉車位後的單價」再比。裝潢好壞、樓層高低也要一併納入判斷。
15
以為實價登錄查越多筆越準
大家以為
查好幾年、查整個區域，樣本越多越有代表性。
實際上
時間拉太長、範圍拉太大，反而失真。市場半年就會變，去年的成交價講的是去年的市場。
怎麼做
優先比對同社區、同樓層、近 3～6 個月的成交紀錄。同社區找不到，才往鄰近類似條件的社區延伸。
16
以為出價越低越有議價空間
大家以為
先砍一半，反正之後可以慢慢往上加。
實際上
出價偏離市場行情太多，屋主根本不會出來談，房仲也難以居中協調。你不是爭取到議價空間，是直接失去談判機會。
怎麼做
- 把出價理由講出來：實價登錄怎麼說、這戶跟參考案例差在哪
- 把付款條件與付款能力一起說明，這是議價的籌碼
- 價格談不下來時，改談條件——縮短交屋期、附贈裝潢傢俱、車位
- 可以請房仲說明屋主的售屋動機，這往往比殺價技巧更有用
17
以為談好的事情就算數
大家以為
屋主當場答應冷氣和窗簾留下來，大家都聽到了。
實際上
口頭承諾沒有法律效力。交屋當天東西不見了，你很難主張什麼。
怎麼做
所有談好的條件，全部寫進契約。附贈物要列清單，寫明品項與數量。多花十分鐘，省掉之後的爭執。
4
簽約與付款
5 個坑・違約成本比你想的高
這一段開始牽涉到錢跟法律責任，每一個決定都有代價。
18
以為斡旋金和要約書的差別是「要不要出錢」
大家以為
斡旋金要先掏錢，要約書不用，所以要約書比較沒有壓力。
實際上
兩者的法律效力相同。真正的差別只有兩件事：要不要先拿錢出來，以及反悔時要賠多少。而第二件才是重點。
怎麼做
簽之前先算清楚違約的代價，往下看第 19 條。
19
以為要約書不用出錢，反悔比較沒損失
大家以為
沒付錢就沒風險，不想買了就算了。
實際上
- 斡旋金：屋主同意條件後轉為定金。買方反悔，損失就是那 5～10 萬；賣方反悔要加倍返還
- 要約書：屋主簽名承諾並送達後生效。任一方反悔，賠對方成交總價的 3%
成交 1,000 萬，要約書違約金就是 30 萬——可能是斡旋金的好幾倍。
怎麼做
實務上多數會建議用斡旋金，因為萬一談不成或反悔，損失金額明確且相對可控。但這是你的選擇，簽之前把最壞情況想過一遍。
20
以為房仲說只能付斡旋金，就只能照做
大家以為
公司規定就是要先收斡旋，沒得選。
實際上
依內政部規定，買方有權要求以「要約書」取代斡旋金，房仲不得拒絕。這是你的權利，不是人情。
怎麼做
知道自己有選擇權，然後依違約成本判斷要用哪一種——而不是因為不知道可以拒絕，就跟著簽。
21
以為契約看個大意就可以簽
大家以為
制式合約大家都嘛這樣簽，代書在旁邊應該沒問題。
實際上
出事的都在細節裡。每一頁都要看。
怎麼做
這幾條逐條確認：
- 標的物詳細描述（地號、建號、面積、停車位）
- 交屋日期與付款時程
- 現況交屋或帶裝潢——附贈物清單要列出來
- 漏水保固條款（雙方須確認「建物現況說明書」）
- 違約金計算方式（通常為總價 10～20%）
- 產權瑕疵責任歸屬——交屋前的產權問題由賣方負責
有疑問就當場請房仲或代書解釋，不要覺得不好意思。
22
以為錢交給房仲或代書就安全了
大家以為
都是大公司，錢交出去不會有問題。
實際上
成屋交易一定要用不動產買賣價金履約保證，由建築經理公司作為第三方保管價金。沒有履保，你面對的是「付了錢但產權沒過到你名下」的風險。
怎麼做
- 買方款項存入信託專戶，賣方無法直接提領
- 確認過戶完成後，款項才撥付給賣方
- 費用是成交價的萬分之六，買賣雙方各付一半（各萬分之三）
- 以成交 1,000 萬計算：全案 6,000 元，你只負擔 3,000 元
三千塊買整筆交易的資金安全，這是全程最划算的一筆支出。
5
房貸
4 個坑・最容易自己把自己搞砸的一段
這一段有一個坑，是很多人「因為太認真比較」才踩到的。
23
以為多送幾家銀行比較保險
大家以為
多送幾家，哪家過就用哪家，總比只送一家好。
實際上
這是最容易踩、也最可惜的一個坑。銀行受理房貸申請時會向聯徵中心調閱你的信用資料，這個查詢會被記錄下來，而且其他銀行看得到。
怎麼做
- 3 個月內查詢 1～2 次屬正常
- 達 3 次進入警示
- 4 次以上被退件的機率大幅提高
銀行看到你短期內被頻繁查詢，會判斷你資金吃緊、或在別家貸不下來，結果就是額度被砍、利率被調高，甚至直接婉拒。
正式送件抓 2～3 家就好，不要超過 3 家。
24
以為問利率也會留下紀錄
大家以為
既然查詢會留紀錄，那乾脆不要多問，直接選一家。
實際上
搞反了。「比較」和「正式送件」是兩件事。打電話、上網查、臨櫃口頭詢問利率條件，想問幾家都可以，這個階段不會留下任何紀錄。
怎麼做
正確順序是：先廣泛口頭詢問（不限家數）→ 篩選出條件最好的 2～3 家 → 才正式送件。各家利率差可能超過 0.5%，長期下來差距很大，該比還是要比。
25
以為房貸只要比利率
大家以為
哪家利率最低就選哪家。
實際上
利率只是其中一項。優惠期滿之後的調整幅度常常被忽略，那才是你要繳二三十年的數字。
怎麼做
比較時把這幾項一起問：
- 利率類型（固定 vs 機動）
- 優惠利率期滿後的調整幅度
- 寬限期長短
- 提前還款有沒有違約金
- 薪轉戶、信用卡回饋等搭配優惠
26
以為新青安每個首購族都能用
大家以為
我是首購，當然可以申請新青安。
實際上
新制（青安 3.0，115 年 8 月 1 日上路）新增了排富、年齡與房價上限。竹北的買方特別要注意房價那一條。
怎麼做
先確認自己過不過得了這幾關：
- 房價上限：新北市、新竹縣市 2,500 萬｜台北市 3,500 萬｜其他縣市 2,000 萬
- 年齡：需未滿 50 歲，且申貸年齡＋核貸年限合計須小於 80 年
- 排富：個人年所得須在 200 萬元以下
- 無自有住宅：本人、配偶及未成年子女名下皆不得持有住宅
- 一生限貸一次，用掉就沒有了
額度：一般首購最高 1,000 萬／結婚 2 年內 1,200 萬／育有未成年子女 1,500 萬；最高 8 成、最長 40 年、寬限期最長 5 年。
竹北買方注意：成交價超過 2,500 萬就用不了新青安。這件事出價前就要算進去，不要等到送件才發現不符資格，那時候合約都簽了。
📅 本則政策資訊更新日期：2026 年 8 月。貸款政策會隨主管機關公告調整，實際條件請與我或承貸銀行確認。
📅 本則政策資訊更新日期：2026 年 8 月。貸款政策會隨主管機關公告調整，實際條件請與我或承貸銀行確認。
6
稅費
2 個坑・買完才開始的支出
房子過戶到你名下，不是結束，是持有成本的開始。
27
以為買房只要付房價和仲介服務費
大家以為
房價、頭期款、仲介服務費，算好就沒別的了。
實際上
買方還要負擔一整排的稅費，而且這些是過戶當下就要付的現金，不能貸款。
怎麼做
- 契稅：核定契價（建物移轉現值）× 6%
- 印花稅：合約書金額 × 0.1%
- 地政規費：公告土地現值 × 約 0.1%
- 仲介服務費：成交總價 × 2%
- 代書費：約 8,000～20,000 元
- 貸款手續費：約 3,000～10,000 元
上述稅費是以「公告現值」或「核定契價」為基礎，不是成交總價，實際金額以代書計算為準。
另外別忘了每年的持有成本：房屋稅（5 月，自住稅率 1.2%）、地價稅（11 月，自用住宅 2‰）、社區管理費（每月約 2,000～8,000 元）。
28
以為戶籍遷進去就自動有優惠稅率
大家以為
戶籍遷好了，稅捐機關就會自動幫我算自用住宅稅率。
實際上
設籍不會自動生效。戶籍遷入後必須主動向稅捐機關提出申請，優惠稅率才會生效——這是最多人漏掉的一步。
怎麼做
- 地價稅有申請期限：每年 9 月 22 日前提出申請（戶籍也要在此日前遷入），逾期就要等次年，遇假日順延
- 差多少？地價稅一般用地 10‰～55‰，自用住宅 2‰，稅額至少差 4 倍以上
- 自用住宅條件：本人、配偶或直系親屬設籍、房屋未出租或營業、全家以一處為限
- 換屋族要注意重購退稅：先賣後買或先買後賣，符合條件可申請退還土增稅或房地合一稅，但新舊屋的設籍與期限都有規定
寬哥提醒：戶籍什麼時候遷入、什麼時候遷出，牽涉好幾種稅的資格認定。動之前務必先跟代書確認——時機錯了，可能就是幾十萬的差別。
7
交屋與驗屋
2 個坑・最後一哩路，簽收前的最後機會
簽收之後才發現問題，主張責任就難了。
29
以為交屋就是拿鑰匙
大家以為
過戶完成、鑰匙拿到，這件事就結束了。
實際上
交屋是整個買房過程中，你最後一次可以提出問題的時機。簽收之後，很多事情就變成你自己的責任了。
怎麼做
交屋當天現場逐項確認：
- 全室水、電、瓦斯、電信線路功能正常
- 門窗開關順暢、密封良好
- 廁所、廚房沖水排水正常，無堵塞
- 天花板、牆面、地板無新增裂痕、滲水痕跡
- 合約列明保留的傢俱設備確實存在
- 鑰匙數量（大門、信箱、停車場、社區門禁卡）
- 水電瓦斯度數抄表，確認由誰從哪一天起負責帳單
- 向管委會確認前屋主管理費無積欠
發現問題請當場提出並拍照存證。
30
以為中古屋也要驗到跟新屋一樣
大家以為
花錢請驗屋公司，報告上列越多問題代表越值得。
實際上
中古屋驗屋的核心目的，是確認基礎設施與各項設備都能正常使用，不是要求它跟新屋一樣全新。使用痕跡、些微耗損只要不影響功能，在中古屋都屬於可接受範圍。
怎麼做
- 驗屋重點：水、電、瓦斯、排水、門窗開闔，以及合約列明保留的設備能否正常運作
- 聘請驗屋公司可以多一份安心，但並非必要條件
- 若要委託，事先確認對方有沒有適用於中古屋的檢驗標準
用新屋規格去檢查 20 年的房子，報告上會列出一堆不影響居住的項目，反而讓雙方失焦、難以聚焦在真正該處理的問題上。