買房前，你該知道的
每一件事

買房的實際花費遠超過成交價。購屋前先把所有費用攤開來算：

• 仲介服務費（買方 2%）
• 代書費（約 8,000～20,000 元）
• 契稅（建物移轉現值 × 6%）
• 印花稅（0.1%）
• 地政規費（萬元上下）
• 火災強制險、地震基本保險
• 搬家、裝修預備金

很多人先看房、再去辦貸款，結果發現貸不到預期金額，造成資金缺口。建議先做以下功課：

• 向銀行做「貸款試算」或「預審」，了解可貸成數
• 確認自己的年收入、負債收支比（DTI 控制在 60% 以下為佳）
• 信用卡、信貸、車貸都會影響核貸結果
• 首購族可先了解「青年安心成家貸款」是否符合資格

買屋是長期決策，把條件分成「必要」與「加分」兩層，避免看到好房就動搖。

• 通勤距離：上班地點、孩子學校的車程上限
• 格局需求：幾房幾廳、主臥大小、有無車位
• 樓層偏好：有無電梯、低樓層與高樓層的取捨
• 社區型態：公寓、電梯大樓、透天厝
• 未來考量：可能的家庭成員增減、父母同住需求

簽約前一定要向地政事務所申請「土地登記謄本」與「建物登記謄本」，確認：

• 所有權人是否就是賣方本人（防止冒名詐騙）
• 有無抵押權設定（銀行貸款債務）
• 有無查封、假扣押、假處分
• 有無地上權、地役權等他項物權
• 共有人是否超過一人（共有出售需土地法 34-1 或全體同意）

看屋不只是「看感覺」，這些細節現場一定要問清楚：

• 是否曾有漏水、壁癌？（天花板、牆角、窗框周圍重點檢查）
• 管線年份：水管是否已換不鏽鋼、電線是否已更新
• 公設比是多少？（台灣平均約 30～35%）
• 停車位型態：法定停車位、獎勵停車位、空地畫線，性質差很多
• 社區管委會是否正常運作、管理費是否積欠
• 鄰居狀況：頂樓有無違建、隔壁是否出租套房
• 手機訊號、網路是否暢通

• 凶宅：賣方有法定告知義務，但建議另行查詢「凶宅網」或詢問鄰居
• 海砂屋：建於 1980 年代，可要求賣方提供「氯離子含量檢測報告」
• 輻射屋：核安會（原能會）官網可查詢受輻射污染建物清冊
• 土壤液化：經濟部地質調查及礦業管理中心的土壤液化潛勢查詢圖台，用「門牌定位」輸入地址就能查

• 查詢土地使用分區（住宅區、商業區、工業區），直接影響未來使用與轉售
• 確認是否位於道路預定地、公園預定地或捷運用地（有被徵收風險）
• 附近有無嫌惡設施：殯儀館、加油站、高壓電塔、工廠
• 查詢「淹水潛勢圖」與土壤液化潛勢圖，新竹縣市部分低窪與近河區域須留意
• 是否臨近重大建設或開發計畫（影響未來增值潛力）

內政部「不動產實價登錄」是議價的底氣來源。查詢時注意：

• 比較同社區、同樓層、近 3～6 個月的成交紀錄
• 注意「成交單價」而非總價，因為坪數差異大
• 車位有無含在內要分開計算
• 裝潢好壞、樓層高低都會影響合理價格區間

• 不要在屋主或房仲面前表現「太喜歡」，會失去議價空間
• 第一次出價可保守，留下來回空間
• 若屋主開價就是底價，確認是否附帶其他條件（裝潢、傢俱、車位）
• 可請房仲說明屋主急售原因，作為議價參考
• 談不到理想價格時，也可談「付款條件」讓步，如縮短交屋期

看中房子、想出價的時候，有兩種方式向屋主表達購買意願。兩者的法律效力相同，真正的差別只有兩件事：要不要先拿錢出來，以及反悔時要賠多少。

簽約前，以下條款必須逐條確認：

• 標的物詳細描述（地號、建號、面積、停車位）
• 交屋日期與付款時程
• 現況交屋或帶裝潢（附贈物清單要列出）
• 漏水保固條款（成屋至少 7 天，預售屋 1 年保固）
• 違約金計算方式（通常為總價 10～20%）
• 賣方履約保證方式（建議使用履約保證帳戶）
• 產權瑕疵責任歸屬（如有隱藏管線問題）

成屋交易一定要使用「不動產買賣價金履約保證」，由建築經理公司（建經公司）作為第三方保管價金：

• 買方款項存入信託專戶，賣方無法直接提領
• 確認過戶完成後，款項才撥付給賣方
• 避免付了錢但產權卻無法完成移轉的風險

房貸利率和條件在各家銀行差異可能超過 0.5%，長期下來差距驚人，多比較確實有必要。但「比較」和「正式送件」是兩件事，一定要分開：

• 比較階段（還沒送件）：打電話、上網查、臨櫃口頭詢問利率與條件，想問幾家都可以，這個階段不會留下任何紀錄
• 送件階段（正式申請）：從中挑條件最好的 2～3 家送件就好，不要超過 3 家

「青年安心成家購屋優惠貸款」（俗稱新青安）自 115 年 8 月 1 日起改為新制，一般稱青安 3.0，受理期限至 118 年 7 月 31 日。與舊制最大的差別是新增排富、年齡與房價上限，但育兒家庭的額度提高了。

• 貸款額度：一般首購最高 1,000 萬／結婚 2 年內 1,200 萬／育有未成年子女 1,500 萬
• 貸款成數：最高 8 成
• 貸款年限：最長 40 年，寬限期最長 5 年
• 利率補貼：前 3 年補貼 2 碼，實際利率最低約 1.775%；第 4～6 年逐年減半碼；第 7 年起補貼歸零
• 年齡限制：需未滿 50 歲，且申貸年齡＋核貸年限合計須小於 80 年
• 排富門檻：個人年所得須在 200 萬元以下
• 無自有住宅：本人、配偶及未成年子女名下皆不得持有住宅
• 一生限貸一次，用掉就沒有了

📅 本則政策資訊更新日期：2026 年 8 月　·　貸款政策會隨主管機關公告調整，實際條件請與我或承貸銀行確認

• 房屋稅：每年 5 月繳，以房屋評定現值為基礎，自住稅率 1.2%
• 地價稅：每年 11 月繳，以公告地價為基礎，自用住宅稅率 2‰
• 申報自用住宅優惠稅率需符合條件（本人、配偶或直系親屬居住使用）
• 管理費：社區大樓每月約 2,000～8,000 元不等

戶籍不只是住址登記，它直接決定你能不能適用稅務優惠。買方與換屋族都要留意：

• 設籍不會自動生效：戶籍遷入後必須主動向稅捐機關提出申請，優惠稅率才會生效——這是最多人漏掉的一步
• 地價稅有申請期限：每年 9 月 22 日前提出申請（戶籍也要在此日前遷入），逾期就要等到次年才適用；遇假日順延
• 差多少？地價稅一般用地 10‰～55‰，自用住宅 2‰，稅額至少差 4 倍以上
• 自用住宅條件：本人、配偶或直系親屬設籍、房屋未出租或營業、全家以一處為限
• 換屋族的重購退稅：先賣後買或先買後賣，符合條件可申請退還土地增值稅或房地合一稅，但新舊屋的設籍與期限都有規定
• 賣方遷出別太早：原屋若要適用自用住宅優惠稅率或申請重購退稅，戶籍遷出時機錯了可能喪失資格

交屋不等於「鑰匙交接」，以下每一項都要現場確認才能簽收：

• 全室水、電、瓦斯、電信線路功能正常
• 門窗開關順暢、密封良好
• 廁所、廚房沖水排水正常，無堵塞
• 天花板、牆面、地板無新增裂痕、滲水痕跡
• 合約列明保留之傢俱、設備確實存在
• 鑰匙數量（含大門、信箱、停車場、社區門禁卡）
• 水電瓦斯度數抄表，確認由誰從哪一天起負責帳單
• 向管委會確認前屋主管理費無積欠

非專業人士很難自行發現結構性問題、隱藏性漏水、電路問題等。

• 驗屋費用約 5,000～15,000 元，提供詳細報告
• 會使用熱像儀、水分計等專業設備
• 特別推薦：中古屋、超過 20 年老屋務必委託驗屋
• 驗屋報告也是後續與賣方談修繕補償的有力依據