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流程
📑 買賣流程圖

簽約之後，
接下來會發生什麼事？

五大階段 × 各要多久 × 各要準備什麼文件
選好你的身分，只看跟你有關的部分。

一張圖看完整個流程

一般情況下，從簽約到交屋約 30～45 天（實際時間以貸款進度為準，請見下方提醒）

1
簽約
收訂後
3～7 天
2
用印
簽約後
7～14 天
3
完稅
用印後
7～21 天
4
過戶
完稅後
3～5 天
5
交屋
過戶後
7～14 天
💰 買方付款結構｜四個階段分次支付
① 簽約 5～10 萬 斡旋金轉價金
② 用印 補足至 10% 含已付斡旋金
③ 完稅 10% 成交價
④ 貸款撥款 80% 銀行撥付

💡 「用印」的 10% 是累計金額 — 簽約時已付的斡旋金計入其中，這階段只需補足差額，不是再付一次 10%。

⚠️ 若銀行核貸不足八成，短少的差額必須由買方於「完稅」階段以現金一併補足匯入。

⚠️ 目前市況提醒

貸款核貸時間與政府政策及銀行放款水位有關，請把時程抓寬

受目前銀行限貸令影響，房貸核貸時間可能長達 1～3 個月不等；即使核貸完成，後續排隊撥款也可能需要等待。

這是整個交易流程中等待時間最長的環節，且核貸與撥款進度非房仲或代書所能控制。上方的 30～45 天是貸款順利時的估計，實務上請預留更多緩衝，簽約時的交屋日期也建議一併考量進去。

📅 本則市況資訊更新日期：2026 年 8 月　·　銀行政策與核貸速度會隨時調整，實際情形請與我確認

點上方切換身分，下方內容會跟著換

1STEP

簽約

⏱ 收訂後 3～7 天
📌 這階段在做什麼

地政士（代書）核對買賣雙方身分、確認產權沒問題，再逐條說明契約內容後簽署。這是整筆交易正式成立的起點。

📋 你要準備的文件
  • 身分證正本
  • 印章
  • 財力／薪資證明
💰簽約款：斡旋金轉為價金，一般約 5～10 萬元不是要你另外再拿一大筆錢出來 — 賣方同意後，你先前支付的斡旋金即轉為價金，簽約時一併進入履約保證專戶。
⚠️財力證明先備好，貸款送件才不會卡住。契約每一頁都要看過再簽。
📌 這階段在做什麼

地政士核對雙方身分、確認產權範圍與交屋條件，逐條說明契約後簽署。權狀正本這時要交給代書保管。

📋 你要準備的文件
  • 土地及建物權狀正本
  • 身分證正本
  • 印章
💰簽約款：買方斡旋金轉為價金，一般約 5～10 萬元這筆錢會進入履約保證專戶由第三方保管，不是直接匯給你；等過戶完成後才依約撥付。簽約當下不要預期能拿到錢。
⚠️房子若還有貸款，這時就要告知代書，後面才能安排清償與塗銷。
2STEP

用印

⏱ 簽約後 7～14 天
📌 這階段在做什麼

在過戶要用的政府文件上蓋印鑑章，代書開始準備報稅。同一時間你要選定貸款銀行、把資料送出去。

📋 你要準備的文件
  • 印鑑章
  • 印鑑證明正本
  • 戶籍謄本或戶口名簿影本
  • 買賣契約書
💰用印款：補足至累計成交價 10%這個 10% 是累計金額，簽約時已付的斡旋金計入其中，你只需補足差額。例如成交 1,000 萬、已付斡旋 10 萬，這階段補 90 萬即可。
⚠️印鑑證明要去戶政事務所辦，別拖到最後一天。貸款也要在這階段送件。
📌 這階段在做什麼

在過戶文件上蓋印鑑章。房子若還有貸款，這時要向銀行申請清償證明與抵押權塗銷同意書。

📋 你要準備的文件
  • 印鑑章
  • 印鑑證明正本
  • 身分證影本
  • 權狀正本
💰用印款：買方補足至累計成交價 10%含簽約時已轉為價金的斡旋金。款項一樣進入履約保證專戶，尚未撥付給你。
⚠️印鑑證明的內容與有效期限要正確，少一份或錯一份，整個過戶都會延後。
3STEP

完稅

⏱ 用印後 7～21 天
📌 這階段在做什麼

代書幫你申報契稅、印花稅，等稅單核發後繳清（這部分約 7～21 天）。同一時間銀行進行核貸，通過後會找你對保、簽貸款契約。

📋 你要準備的文件
  • 印鑑章
  • 買賣契約書
  • 銀行對保文件
💰付完稅款：約成交價 10%，另繳契稅、印花稅若銀行核貸不足八成，短少的差額也要在這個階段以現金一併補足匯入。
💵成數不足要自己補現金 — 例如成交 1,000 萬、原本預期貸八成 800 萬，但銀行只核到七成 700 萬，短少的 100 萬要在完稅時自行補足。限貸令期間核貸成數普遍保守，自備款請務必多抓一些，不要抓到剛剛好。
⚠️受目前銀行限貸令影響，核貸可能要 1～3 個月，核貸後可能需要排隊撥款。這是整個流程最大的變數，也非房仲或代書能控制 — 稅單早就繳完了，實際還是要等銀行。時程請務必抓寬。
📌 這階段在做什麼

代書申報土地增值稅，稅單下來後由你繳納。若有房地合一稅，也要在規定期限內申報。

📋 你要準備的文件
  • 印鑑章
  • 買賣契約書
  • 原始取得成本證明
💰收完稅款：約成交價 10%｜付土地增值稅
⚠️房地合一稅要在所有權移轉登記日次日起 30 天內申報，逾期會被罰。當初買的契約、裝修單據先找出來。
⏳受目前銀行限貸令影響，買方核貸可能要 1～3 個月，核貸後可能需要排隊撥款。你的交屋與尾款時間會跟著買方的貸款進度走，這不是房仲或代書能控制的，如果你有換屋或資金安排，請務必預留緩衝。
4STEP

過戶

⏱ 完稅後 3～5 天
📌 這階段在做什麼

代書把件送地政事務所辦所有權移轉登記，同時辦銀行抵押權設定。這階段幾乎都是代書在跑，你只要配合補件。

📋 你要準備的文件
  • 多由代書處理，配合補件即可
💰付地政登記規費、代書費
📌 這階段在做什麼

代書辦理所有權移轉，同時用買方的價金清償你的原貸款，並辦理抵押權塗銷。房子從這一刻起正式不是你的了。

📋 你要準備的文件
  • 銀行清償證明
  • 抵押權塗銷同意書
💰付原貸款清償、代書費（塗銷、簽約）
5STEP

交屋

⏱ 過戶後 7～14 天
📌 這階段在做什麼

現場驗屋、點交，確認水電瓦斯度數與管理費結清狀況。確認沒問題才付尾款，然後拿鑰匙與權狀。

📋 你要準備的文件
  • 身分證
  • 印章
  • 驗屋檢查清單
💰尾款約成交價 80%，由銀行貸款撥付拿到：房屋鑰匙、權狀、社區門禁卡。
⚠️簽收前發現問題一定要當場提出並拍照，簽收之後就很難主張了。
📌 這階段在做什麼

房屋清空、結清水電瓦斯與管理費、戶籍遷出，現場把鑰匙點交給買方。確認履保專戶尾款匯入後交易結束。

📋 你要準備的文件
  • 全部鑰匙、門禁卡
  • 水電瓦斯繳費收據
  • 戶籍遷出證明
💰確認履保專戶尾款匯入，交易完成
🏠戶籍遷出的時機會影響稅務權益 — 交屋前雖然要辦理戶籍遷出，但若涉及重購退稅或自用住宅優惠稅率，遷出太早可能喪失資格。請先與代書確認遷出時機，再去辦理。
⚠️管理費、水電瓦斯有欠費要結清，否則交屋當天會卡住。
Cost

這些錢，誰要付？

買賣雙方各自負擔的稅費一覽，避免交屋前才發現有沒算到的支出。

買方負擔 類型 賣方負擔
契稅
印花稅		 交易產生稅負 土地增值稅 新制房地合一所得稅 舊制財產交易所得稅
代書費（買賣、抵押權設定、簽約）
地政登記規費
銀行貸款申請作業費
房屋火險及地震險		 相關作業費用 代書費（抵押權塗銷、簽約）
房屋稅、地價稅
工程受益費		 持有期間
稅負分算		 房屋稅、地價稅
工程受益費
水電費、瓦斯費
管理費		 持有期間
費用分算		 水電費、瓦斯費
管理費
仲介服務費 服務報酬 仲介服務費
🔍 賣方適用新制還是舊制？看「什麼時候取得」這間房
· 105 年 1 月 1 日以後取得 → 新制，課房地合一所得稅
· 105 年 1 月 1 日以前取得 → 舊制，土地課土增稅、房屋課財產交易所得稅（併入綜合所得稅）
· 因繼承或配偶贈與取得者，取得日可回溯至前手的原始取得日，可能因此適用舊制
兩者稅率與計算方式差很多，賣屋前先確認自己適用哪一制，有疑問請與代書或會計師確認。

💡 持有期間的稅費怎麼算？房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯這些，都是以交屋日為分界，按天數比例由買賣雙方各自負擔，代書會在交屋時一併結算。

💡 仲介服務費依內政部規定，向買賣雙方收取的報酬合計不得超過成交價 6%，實際比例與收取時點依委託契約約定。
Behind the scenes

這段期間，代書在幫你做什麼

你看到的是五個階段，代書實際跑的是這十道程序。知道他在做什麼，等待時就不會焦慮。

簽約 備證用印 報稅 核稅 完稅 地政過戶 抵押權設定 過戶完成 撥款代償 塗銷 點交
常見的等待點：「報稅 → 核稅」要等國稅局與稅捐處核發稅單，「撥款代償」要等銀行作業。這兩段時間長短不完全在代書手上，也是整個流程最容易延後的地方。有疑問隨時問承辦房仲，不用自己乾等。

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流程每一步，我都會提前提醒你該準備什麼。

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