自住滿 6 年賣房免稅 400 萬？六個條件缺一不可，最多人卡在「連續」兩個字

「我這間住六年多了，賣掉有 400 萬免稅額吧？」

十個人問我這句，大概有六個人其實不符合。不是他們記錯年份，是卡在條文裡兩個字：連續。

先看優惠有多大

符合自住房地條件的話，房地合一稅是這樣算的：

• 課稅所得 400 萬元以內：免稅
• 超過 400 萬元的部分：按 10% 課徵

對照一般稅率（持有 2 年內 45%、10 年以上 15%），這個優惠等於直接把稅砍掉一大半。也難怪大家都想套。

法規寫的是三個條件，實務上要過六道檢查

所得稅法列的自住條件有三項，但每一項底下都藏著實務上會卡人的細節。我把它拆成六個檢查點，缺一不可：

① 設籍的人限「本人、配偶、未成年子女」

不是「有人設籍就好」。父母、成年子女、兄弟姊妹設籍都不算。

② 要「連續」滿 6 年，不是累計滿 6 年

這是最多人陣亡的一關。中間只要遷出過，時間就要重新起算，不是把前後兩段加起來。

我實際遇過的案例：屋主為了小孩讀某間國小，把戶籍遷去親戚家兩個月再遷回來。他覺得「才兩個月而已」，結果六年重新算，賣的時候差了幾十萬的稅。

③ 除了設籍，還要「實際居住」

戶籍掛在那裡、人卻住在別的地方，是不符合的。如果被查，會用水電費用量、里長證明、鄰居訪查等方式認定。空掛戶籍是有風險的做法。

④ 交易前 6 年內，不能出租、營業或執行業務使用

房子曾經租給別人、登記過公司地址、或當成工作室使用，這 6 年就不乾淨了。租一年也算，不是「租完就恢復」。

⑤ 這個優惠 6 年內只能用一次

本人、配偶及未成年子女，在交易前 6 年內沒有用過這項優惠。所以如果你打算連續處理兩間自住房，要先想清楚優惠要留給哪一間——留給獲利比較大的那間才划算。

⑥ 小孩會長大，這件事很多人忽略

條文寫的是「未成年子女」。如果你的 6 年是靠孩子設籍撐起來的，等孩子成年，這個條件就不再成立了。

換句話說，這個優惠有一個你看不到的倒數計時。家裡有高中生的屋主，如果本來就打算幾年內換屋，這件事一定要提早算進來。

不符合的話，還有別的路可以走

就算自住優惠套不上，也不代表只能認命：

• 拉長持有期間：如果只差幾個月就跨過一個級距（例如 2 年、5 年、10 年），先算清楚差多少稅，再決定要不要等。有時候多等三個月，省下來的稅比降價還多。
• 把該認列的成本與費用認好：仲介費、代書費、契稅、印花稅、當年的裝修費用（要有合法憑證）都可以列入。沒有發票收據就不能認，所以裝修時的單據不要丟。
• 重購退稅：換屋自住並符合條件的，可以申請退還或抵繳。這條有它自己的一套規定，要另外確認。
• 如果是繼承來的：持有期間可以往上合併被繼承人的時間，稅率有機會直接降兩三個級距。我寫在這篇：繼承的房子賣掉要繳多少稅？

寬哥的建議

自住優惠這件事，最大的價值不在「省了多少」，在於你要提早知道自己有沒有。

因為它會直接影響你的開價策略。符合的話，你在議價時的空間比別人大；不符合的話，你要把稅金先算進底價裡，才不會簽完約才發現實拿的錢跟預期差很多——而那個時候已經不能反悔了。

要賣房之前，把戶籍謄本和當初的買賣契約準備好，我可以幫你先把大概的數字抓出來，再決定什麼時候賣、開多少。

本文為一般性說明，個案是否符合自住條件、實際稅額多少，仍以國稅局核定為準。金額較大或情況複雜時，建議在簽約前先諮詢地政士或會計師。