「爸爸的房子剛過戶到我名下，現在賣掉是不是要被課 45%？」
這是我最常被問到的繼承問題，也是最常被算錯的一題。算錯的代價不是幾千塊，是幾十萬到上百萬。
先講一個很多人不知道的觀念：繼承來的房子，稅上的「持有期間」不是從你繼承那天開始算的。它可以往上接到被繼承人當年買下那天。
第一步：先確認你這間是「新制」還是「舊制」
在算稅率之前，要先確認這間房子適用哪一套制度。分水嶺是 105 年 1 月 1 日，而且看的不是你繼承的日期，是被繼承人當年取得的日期。
| 被繼承人取得房地的時間 | 原則上適用 |
|---|---|
| 105 年 1 月 1 日以後 | 房地合一稅（新制） |
| 104 年 12 月 31 日以前 | 財產交易所得（舊制） 但符合自住房地條件者，可以選擇改用新制計算 |
這一步之所以重要，是因為很多長輩的房子是二、三十年前買的——那多半落在舊制，根本不會有 45% 這件事。先確認制度，你可能連緊張都不用。
第二步：新制的持有期間，可以合併被繼承人的時間
如果確認是新制，接下來才是重點。房地合一稅的稅率完全看持有期間：
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
最高和最低差 30 個百分點。假設課稅所得是 300 萬，45% 要繳 135 萬，15% 只要 45 萬——同一間房子，差 90 萬。
而繼承取得的房地，在計算持有期間時，可以把被繼承人持有的時間一起算進來。也就是說：
- 爸爸在 106 年買下這間房
- 你在 114 年繼承
- 你在 115 年想賣
你自己名下只有 1 年多，但持有期間是從 106 年起算——已經超過 5 年，適用 20%，不是 45%。
🧮 想直接算？用房地合一稅試算工具，切到「繼承取得」模式， 填被繼承人的取得日就會自動幫你合併持有期間、判斷新舊制、算出稅率跟稅額。
連續繼承也可以一路往上加
更進一步：如果中間發生過不只一次繼承（例如爺爺過世傳給爸爸，爸爸過世再傳給你），依財政部函釋，連續各次被繼承人的持有期間可以合併計算。
這條規定救得了很多急著處理遺產的家庭。實務上我看過的狀況是——房子登記完隔幾個月就要賣（通常是為了分配給兄弟姊妹），如果按繼承日起算就是「未滿 2 年」，一路合併之後變成持有十幾年，稅率直接從 45% 掉到 15%。
國稅局不會主動幫你把時間往上接。你要在申報時自己主張，並且附上證明文件——被繼承人的所有權狀影本、登記謄本、繼承系統表等，證明這間房子是什麼時候、由誰取得的。
很多人是自己上網填一填就送出去，用繼承日當取得日，白白多繳一大筆。等到發現時，雖然還有更正申報的空間，但要多花很多力氣。
第三步：看看能不能再套自住優惠
如果你繼承之後自己實際住進去、也設了戶籍，未來符合條件時還可以再往下壓：課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分只課 10%。
不過這個優惠的條件很嚴，「連續設籍居住滿 6 年」是最多人卡住的地方，我另外寫了一篇專門講：自住滿 6 年賣房免稅 400 萬？六個條件缺一不可。
賣繼承房之前，先準備這幾樣
- 被繼承人的取得時間證明：舊的權狀、登記謄本、當年的買賣契約
- 繼承系統表與遺產稅完稅（或免稅）證明：沒有這個過不了戶，也賣不掉
- 取得成本的認定資料：繼承取得通常以繼承時的房屋評定現值與公告土地現值為成本，這個數字往往遠低於市價，會讓「帳面獲利」看起來很高——這正是繼承房稅金容易爆掉的真正原因
- 所有繼承人的共識：房子如果是多人共有，賣之前先把分配方式談清楚，不然簽了約才吵，最後違約的是你們自己
- 「繳過遺產稅就不用再繳了」：不是。遺產稅是「拿到」這件事的稅，房地合一稅是「賣掉」這件事的稅，兩個各繳各的。
- 「放著不賣就沒事」：房屋稅、地價稅照繳，而且如果沒有申請自住用稅率，稅額會比你想的高不少。
- 「兄弟姊妹先過戶到一個人名下比較好賣」：這個動作在稅上可能被認定為買賣或贈與，反而多一層稅。先問過再動作。
寬哥的建議
繼承的房子要不要賣、什麼時候賣，稅只是其中一個變數。我遇過太多家庭是為了省稅硬撐，結果房子空著沒人管理、幾年後屋況壞掉，省下來的稅還不夠補跌價；也遇過相反的，急著三個月內脫手，多繳了本來不用繳的稅。
正確的順序是：先把制度和持有期間確認清楚 → 算出兩三種時間點的稅負 → 再回頭看家裡的需求。數字攤開來看，家人之間也比較好談。
本文為一般性說明，實際稅額會因取得成本、費用認列、共有比例等因素而不同，正式申報請以國稅局核定為準。要動作之前，建議先找地政士或會計師就你的個案確認；不知道找誰的話，跟我說一聲，我幫你找。