第一次買房、真的要出價的時候，房仲會拿兩張紙給你選：斡旋金，還是要約書。
大部分人會選要約書，因為「不用先掏錢」。但這兩張紙法律效力是一樣的，差別只有兩件事——要不要先出錢，以及反悔的時候要賠多少。
兩張紙的差別，就這兩欄
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 要不要先出錢 | 要（通常 5～10 萬） | 不用 |
| 法律效力 | 相同 | |
| 反悔的代價 | 損失已付的斡旋金 | 賠成交總價 3% |
| 成交 1,000 萬的話 | 5～10 萬 | 30 萬 |
一千萬的房子，要約書反悔就是 30 萬——可能是斡旋金的三到六倍。
⚠️ 「不用先出錢」不等於「沒有風險」
很多人是把「先不用掏錢」聽成「還沒真的決定」。實際上兩張紙一簽下去，賣方一旦同意，買賣就成立了。
差別只在：你反悔的時候，損失是不是算得出來的。
所以我通常建議客戶用斡旋金
不是因為斡旋金比較好，是因為萬一談不成，你的損失是有上限的——就是你付出去的那一筆，數字很明確。
要約書那 3% 是跟著成交總價走的。房子越貴，反悔的代價越大，而且是在你最沒心理準備的時候發生。
簽之前，把最壞情況想過一遍
不管你選哪一張，簽之前先問自己這三個問題：
- 如果賣方今天就同意，我明天真的要買嗎？——同意之後就不是「還能再想想」了
- 貸款額度我確認過了嗎？——談好價才發現貸不到，中間的缺口要自己補
- 我出的這個價，是怎麼算出來的？——不是憑感覺，是比對過同社區近三到六個月的成交
這三題都有答案，簽哪一張其實都還好。三題答不出來，先不要簽。
屋主那一側也要知道
賣方常有一個誤會：「買方付了斡旋金，這筆應該跑不掉了。」
不是。斡旋金要你同意條件之後才轉為定金、買賣才成立。同意之前，那筆錢還不是你的。而且要注意：你同意之後反悔，是要加倍返還的。
所以「先答應再說，之後可以再談」這種心態很危險。同意之前想清楚，因為一旦同意，反悔的代價比買方那邊還高。