「趁我還在，先把房子過給小孩，以後就不用煩惱了。」
這個念頭很常見，出發點也很好。但如果小孩之後有可能把房子賣掉，這一步可能是整件事裡最貴的一步。
問題出在「取得成本」怎麼認定
賣房子要課房地合一稅，稅是課在賣價減掉成本的那個差額上。所以成本認定多少，直接決定要繳多少稅。
而受贈取得的房地，成本不是當初買進的價格，也不是贈與當下的市價，而是：
受贈時的房屋評定現值 ＋ 公告土地現值，再按消費者物價指數調整後的價值。
房屋評定現值與公告土地現值，通常遠低於市價。成本被壓低，課稅所得就被放大。
用一組數字感受一下
| 自己買、自己賣 | 受贈之後再賣 | |
|---|---|---|
| 當初買進 | 1,000 萬（有契約） | 父母當年 1,000 萬買 |
| 贈與時現值 | — | 假設 400 萬 |
| 賣出 | 1,500 萬 | 1,500 萬 |
| 可減除成本 | 1,000 萬 | 約 400 萬（再按物價指數調整） |
| 課稅所得（概念） | 約 500 萬 | 約 1,100 萬 |
（數字是為了說明概念，實際還要扣除移轉費用與土地漲價總數額，請以個案試算為準。）
同一間房子、同一個賣價，中間差的是一大截。而且受贈人的持有期間是從受贈那天重新起算——短期內賣掉，還會落在高稅率級距。
⚠️ 一個關鍵差別：贈與 vs 繼承
繼承取得的房地，持有期間可以往上合併被繼承人的持有時間，而且取得日可回溯至前手的原始取得日，有機會適用舊制。
一般贈與沒有這個待遇——持有期間重新起算。差別非常大，這也是為什麼「先贈與」不一定比「留著繼承」划算。
配偶之間的贈與是另一種情況，取得日可回溯至前手原始取得日，要單獨評估。
那到底該怎麼做
沒有一體適用的答案，因為要看三件事：
- 這間房子未來會不會賣——會賣，房地合一稅就是主角；不會賣、要自住傳下去，考量完全不同
- 父母的遺產總額——遺產稅有免稅額與扣除額，未必需要靠生前贈與來降
- 取得日是不是在 105 年 1 月 1 日以前——這決定新制還是舊制
我看過最可惜的狀況，是為了省一筆本來就不用繳的遺產稅，多繳了幾百萬的房地合一稅。
寬哥提醒
稅制與稅率會隨政策調整，這裡講的是判斷方向。實際金額請與代書或會計師確認，不要憑網路文章就下決定。
但有一句話是不會變的：過戶之前先算，過完戶就回不去了。贈與是不可逆的動作，算清楚再動手，這一步值得多花一個下午。