我遇過很多客戶，年薪很漂亮、工作也穩定，結果送件下來成數不如預期，差額要自己補。
問題不在收入。銀行不是看你賺多少，是看你還得起多少，而這兩件事中間隔了三個數字。
第一個數字：負債收支比（DTI）
把你每個月所有的還款金額加起來，除以每個月收入。這個比例控制在 60% 以下比較安全，超過就會開始影響核貸。
重點是「所有的還款」。很多人只算房貸，但銀行是全部一起看：
- 信用卡循環、分期付款
- 信貸
- 車貸
- 其他名下的房貸
這些看起來每個月幾千塊的東西，加總起來會直接吃掉你的房貸額度。
⚠️ 準備買房前的半年，先做整理
能結清的先結清，不要新增分期或信貸。這半年的整理，換回來的可能是幾十萬到上百萬的額度差距。
第二個數字：成數不是固定的八成
一般住宅貸款成數大約 7～8 成，但這是「一般」。以下狀況成數都可能比較低：
| 物件／身分條件 | 常見成數 |
|---|---|
| 一般住宅、首購、地段好 | 7～8 成 |
| 郊區、屋齡偏高、格局特殊 | 可能 6 成或更低 |
| 名下已有 1 筆房貸（第二戶） | 上限 7 成（2026/9/18 起），沒有寬限期 |
| 名下已有 2 筆以上房貸 | 上限 3 成 |
差兩成，在竹北就是好幾百萬的落差。不要用「八成」當預設值去算頭期款。
第三個數字：總成本是成交價的 105%
買房的實際花費遠超過成交價。仲介服務費、代書費、契稅、印花稅、地政規費、火險地震險、搬家與裝修預備金，全部加起來大約是成交價的 3～5%。
一間 800 萬的房子，手上要備到 830～840 萬才安全。
所以順序要反過來
不要先看房、看到喜歡的再去問銀行。那個順序，最後會變成「談好價、付了斡旋，才發現貸款不夠，中間的缺口要自己補，補不上就是違約」。
正確順序是先問銀行，再看房：
- 向銀行做「貸款試算」或「預審」，先知道自己的可貸成數
- 算出自己的 DTI，看看有沒有超過 60%
- 把總價上限往回推，再開始看房
🏠 想先抓個範圍？用購屋能力試算填月收入和自備款，會反推總價上限， 而且會告訴你是收入還是自備款先卡住——這兩種情況要做的事完全不一樣。
還有一個提醒：核貸成數不足的差額，是在完稅階段就要以現金補足匯入的，不是等交屋才處理。自備款請務必多抓一些，不要抓到剛剛好。
2026 年 9 月 17 日更新：依央行 9 月 18 日起實施的新規定，第二戶購屋貸款成數上限修正為 7 成。