2026 年 3 月 20 日起，央行把全國自然人第二戶購屋貸款成數上限，從 5 成調高到 6 成；9 月 18 日起再調高到 7 成。
消息一出，我 LINE 就被洗版：「寬哥，是不是可以換屋了？」
可以，但先搞清楚你到底是哪一種人。這次放寬的是「第二戶成數」，不是全面解禁——有兩件事完全沒有跟著放鬆，而那兩件事才是實務上真正卡住人的地方。
先確認你算第幾戶
| 狀況 | 貸款成數上限 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 名下無房，第一次買（首購） | 不受第二戶管制限制 | 可爭取 |
| 名下有房、但沒有房貸 | 算第 1 戶，央行不限成數 | 沒有 |
| 名下已有 1 筆房貸，再買（第二戶） | 7 成（2026/9/18 起） | 沒有 |
| 名下已有 2 筆以上房貸，再買 | 3 成 | 沒有 |
注意第二戶那一列：成數放寬了，寬限期沒有。另外，戶數看的是你本人名下有幾筆房貸，不是有幾間房子；繼承來的房貸不算。
沒有寬限期，實際差多少？
很多人在試算現金流的時候，習慣性把「前兩年只繳利息」算進去。第二戶沒有寬限期，等於一交屋就要開始還本金。
用一個竹北常見的數字感受一下：貸款 800 萬、30 年期。只繳利息的月付，跟本息一起還的月付，中間差距通常在兩倍以上。原本以為每月扛得住，實際扣款下去才發現差一大截——這是我看過最多人在換屋時踩到的現金流誤判。
成數決定頭期款要準備多少，寬限期決定每個月要付多少。這兩件事要分開算。
成數從 5 成一路放寬到 7 成，對「頭期款」是好消息（1000 萬的房子，比 5 成時少準備 200 萬）；但每月還款壓力一點都沒有變小——貸得越多，月付反而越高。
🏠 想知道自己現在買得起多少？用購屋能力試算， 填月收入和自備款就會反推總價上限，而且會告訴你是收入還是自備款先卡住—— 這兩種情況要做的事完全不一樣。
換屋族真正的關鍵：先賣還是先買
竹北有大量的換屋需求——小家庭變成三代同堂、或是園區換到更近的位置。這一群人最容易卡的不是成數，是順序。
做法一：先賣掉舊的，再買新的
賣掉之後名下歸零，新的那間就是第一戶，成數與寬限期都回到最寬鬆的狀態。
- 優點：貸款條件最好，現金最寬裕，議價時心臟也比較大顆
- 缺點：中間會有一段沒房子住的空窗，要租房或借住，搬兩次家
做法二：先買新的，再賣舊的（切結）
如果確實是自住換屋，可以跟銀行簽切結書，承諾在新貸款撥款後的一定期間內把原本的房子賣掉並完成過戶，就能排除第二戶的限制。這個期限原本是 12 個月，後來已延長為 18 個月。
- 優點：不用搬兩次，可以慢慢裝潢慢慢搬
- 缺點：期限內沒賣掉，後果很重
如果期限內沒有完成出售與過戶，銀行會依約處理，可能包括：取消寬限期、收回原本多貸的成數差額、加收違約金與罰息。
而且不能靠「先過戶給家人」或轉貸來規避——這一點規範得很清楚。
所以決定先買後賣之前，唯一該問的問題是：我這間房子，18 個月內賣得掉嗎？不是「賣不賣得到我想要的價格」，是「賣不賣得掉」。這兩個問題的答案常常不一樣。
怎麼判斷 18 個月夠不夠
這就要回到我在賣房攻略裡一直強調的競爭力分析。判斷依據不是新聞標題，是三個很具體的數字：
- 同社區：目前有幾間在賣？近三個月實際成交了幾件？
- 附近社區：屋齡、坪數、格局相近的，開價落在哪個區間？
- 同價位帶：買方拿一樣的預算，還有哪些選擇？你贏在哪裡？
如果你的房子在這三項比較裡都排在後段，18 個月不見得夠——那就老實地選「先賣後買」。這個順序的決定，比多爭取 1% 的成數重要太多。
詳細的比較方法我寫在這裡：竹北賣房必勝十大攻略。
寬哥的建議
信用管制這幾年變動很快，鬆一波、緊一波，追新聞追不完。與其記規定，不如記住三個一定要先問清楚的問題：
- 我這筆算第幾戶？（看的是你本人名下有幾筆房貸，不是有幾間房子）
- 有沒有寬限期？沒有的話，每月實際要繳多少？
- 如果要簽切結，我的舊房子幾個月內賣得掉？
這三題答得出來，你的換屋計畫就穩了一大半。答不出來的話，把物件資料拿給我，我幫你把數字算出來再決定。
2026 年 9 月 17 日更新：依央行 9 月 18 日起實施的新規定，第二戶購屋貸款成數上限修正為 7 成，並補充戶數的認定方式（看借款人本人名下的房貸筆數）。
以上為政策方向的一般性說明。實際核貸成數、利率與寬限期由各銀行依個案的財力、信用與擔保品條件決定，並可能隨政策調整而變動，正式條件請以承貸銀行核准內容為準。