很多人覺得，產權的事交給房仲跟代書就好。
但謄本是你自己也該看懂的東西——它決定這筆交易安不安全，而且看懂它只需要五分鐘。
簽約前一定要自己申請一份
向地政事務所申請土地登記謄本與建物登記謄本，兩份都要。不是看房仲給你的截圖或影本，是拿一份最新的自己對。
為什麼要最新的？因為查封、抵押這些登記隨時會變。上個月乾淨的謄本，這個月可能就不一樣了。
要看的四件事
1. 所有權人是不是賣方本人
這是防冒名詐騙最基本的一步。謄本上的名字，要跟坐在你對面簽約的那個人一致。
如果對方是代理人，要看到授權書與印鑑證明；如果所有權人是長輩、由子女出面，這一關更要確認清楚。
2. 有沒有抵押權設定
大部分中古屋都有房貸，所以有抵押權是正常的，不用緊張。重點是金額與後續怎麼處理：過戶當天要用你的價金清償、同時辦抵押權塗銷，這件事簽約時就要講清楚，代書才排得進去。
3. 有沒有查封、假扣押、假處分 ← 最重要
⚠️ 這一條沒有商量餘地
謄本上出現查封、假扣押、假處分，代表這間房子有債務糾紛，隨時可能被法院處分。
這時候屋主如果說「我會處理，你先付訂金把房子綁住」——不要。錢付出去，房子可能永遠過不到你名下，而你要花好幾年打官司才能拿回那筆錢，甚至拿不回來。
正確做法：等塗銷完成、謄本乾淨了，再談。
4. 共有人是不是超過一個人
如果所有權是多人共有（常見於繼承來的房子），要賣就需要所有共有人同意。只有一個人出面談，談再久都不算數。
另外也順便看：有沒有地上權、地役權這類他項權利。這些會限制你未來怎麼使用這塊土地。
整理成一張表
| 看什麼 | 正常 | 要停下來 |
|---|---|---|
| 所有權人 | 跟賣方本人一致 | 名字對不上、代理人沒有授權文件 |
| 抵押權 | 有房貸很正常，約定過戶時塗銷 | 金額異常高、或有多筆不明設定 |
| 查封／假扣押 | 沒有 | 只要有，一毛錢都不能付 |
| 共有人 | 單一所有權人 | 多人共有但只有一人出面 |
| 他項權利 | 沒有 | 有地上權、地役權 |
看不懂就問，這不是不好意思的事
謄本上有很多術語，第一次看一定會有看不懂的地方。當場問房仲、問代書，或是拍下來傳給我看——這是你人生金額最大的一筆交易之一，多問幾句很合理。
真正該不好意思的，是讓你在看不懂的情況下把錢付出去的人。