屋主常常這樣說：「我們社區現在在賣的就那三戶，我開得比他們便宜就贏了。」
但買方手上的名單，不會只有你們社區。只跟自己社區比，等於只看到三分之一的戰場。
要比，要比三個方向
| 比什麼 | 回答的問題 | |
|---|---|---|
| ① 同社區 | 相同主建坪的在售戶 | 我在自己社區排第幾？ |
| ② 附近社區 | 主建坪相近的物件 | 同樣的坪數，隔壁開多少？ |
| ③ 同價位 | 總價相近、但條件不同的物件 | 買方拿我跟誰比？ |
最容易被忽略的是第三個
想像一下：跟你價格差不多，但坪數比你大的那一戶。
換算下來單坪更便宜。買方會怎麼想？他會覺得那邊比較划算。
那才是真正打敗你的物件——而它可能不在你們社區、也不在你的觀察範圍裡。你以為自己在跟隔壁棟競爭，其實買方是拿你跟三個路口外那間三房比。
⚠️ 沒查過，不等於沒有威脅
「我沒看到有人在賣」跟「沒有人在賣」是兩回事。三個方向沒查完就定價，最後買單的是你自己——用時間，或者用價格。
查完之後，不一定要降價
這是很多屋主的誤會：以為做競品分析就是為了找降價的理由。不是。
知道對手是誰之後，你有兩條路：
- 調整價格——如果你確實排在後段，而且短期要賣，就一次調到位
- 強化你的優勢——樓層、採光、格局方正、車位型式、管理品質、裝潢狀況。讓買方願意為這些多付一點
坪數比不過，就比別的。買方最後選的不是「單坪最便宜」，是「這個價格買到這些條件，划得來」。
怎麼查
- 正在賣的——591、各大房仲網站，看同社區、附近社區、同價位帶
- 已經成交的——實價登錄，看近三到六個月，這才是市場真正接受的價格
- 單價要算對——（總價 − 車位價）÷（建物總坪 − 車位坪）。用總價除總坪會算錯，而且錯得不小
🚗 車位價格怎麼拆、為什麼拆錯會讓你的房屋單價被低估，看這篇：房價漲翻天，車位卻越來越不值錢。 要算的話用車位拆算表。
一開始就開對價格
三個方向查完，你才知道自己排第幾名，也才知道要不要調整、怎麼調整。
而且順序很重要：一開始就開對，比事後救火有效太多。一路慢慢降的代價我另外講過：一路慢慢降價，等於在跟市場說「再等一下」。
完整的賣房方法在竹北賣房必勝十大攻略。想知道自己現在排第幾名，把地址跟坪數給我，我幫你把三個方向都跑一遍。